公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，以下是一些主要的比较：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业或办公，产权性质也为商业或办公，产权年限为40年或50年。
住宅：土地性质为住宅，产权性质也为住宅，产权年限为70年。
落户规定
公寓：通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
使用用途
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
生活成本
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
流动性
公寓：流动性较差，交易费用高，短期利润较低。
住宅：流动性较好，适合长期居住和投资。
居住舒适度
公寓：通常为两梯十户甚至更多，人员较多，安全性和私密性相对较差。
住宅：一般两梯三户或四户，人员较少，私密性和舒适性较好。
采光条件
公寓：部分公寓的卫生间和厨房没有窗户，阳台也是内阳台，采光条件较差。
住宅：采光条件通常较好，有窗户和阳台。
费用
公寓：物业费、水电费较高，且可能没有天然气。
住宅：物业费、水电费较低，通常有天然气。
建议
资金允许的情况下，优先选择住宅：住宅的户型、配套和生活成本更适宜居住，且70年的产权年限更有保障。
资金有限但需要房子自住，可以选择公寓：小面积公寓可以节省租金，且在城市中提供一定的归属感。
有创业或者投资需求的，可以选择公寓：公寓的灵活性和多功能性使其成为中小型创业公司和商务人士的首选。
考虑落户和子女教育：如果重视落户和子女教育，建议选择住宅。
考虑长期居住和投资：如果打算长期居住且追求稳定收益，住宅是更好的选择。
根据以上分析，选择公寓还是住宅应根据个人的实际需求和预算进行权衡。