卖房走 直接与买家沟通的程序费用最低。具体步骤如下：
直接与买家沟通
如果可能，直接与买家沟通，省去中间费用。这种方式可能节省一大笔中介费用，但风险增加，因为没有专业经纪人的介入，可能会遇到诸如产权纠纷、交易不透明等问题。
选择房产经纪人
如果选择通过房产经纪人进行交易，应选择经验丰富且口碑良好的经纪人。他们可以帮助卖家准备房屋上市、定价、推广房源并筛选潜在买家。需要注意的是，不要只选择给出高估价的经纪人，最终成交价格才是关键。
签订买卖合同
买卖双方签订《存量房买卖合同》和《定金协议》，并收取定金。签约时需要卖方产权人到场，如果不能到场需要提供委托书。如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。
审核环节
买方需要进行购房资质审核，卖方需进行房屋核验，确保产权无误、无抵押等问题。这两个审核步骤可以同时进行，10个工作日出结果。
网签
网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求的一步。一旦完成网签，同一套房源无法再次生成新合同。通常资质审核和房屋核验完成后即可网签，双方可以到房产所在地的住建委办理，也可委托正规中介公司代办。
资金
卖家在银行开户，买方将购房款打入该账户，资金会被冻结，待过户完成后解冻并支付给卖方。这种方式类似于使用支付宝，货不到不付款，过户完成前买家无法拿到钱，从而降低卖方风险。
缴税、过户
交易双方需在签约30天内到地税局缴纳税款，买方的契税需要到房管局缴纳。过户需要准备的证件包括身份证明、存量房网签信息表、原始购房或合法票据等。
建议
直接交易：如果条件允许，直接与买家沟通可以节省中介费用，但需注意交易风险。
选择经纪人：通过专业经纪人进行交易，虽然会支付一定的中介费用，但能降低交易风险，提高交易效率。
合理定价：定价过高可能吓跑买家，导致房屋滞销；定价过低可能损失潜在收益。合理定价有助于吸引更多买家，甚至引发竞价。
综合考虑，直接与买家沟通并选择靠谱的经纪人进行交易，是费用较低且相对安全的卖房方式。