开发商不动产首次登记是指 不动产权利第一次登记。具体来说，这是指不动产权利人通过申请，将其依法取得的不动产权利记载于不动产登记簿的行为。首次登记的对象通常是新建成的建筑物、构筑物等不动产，或者是通过初始取得等方式获得不动产权利的情况。例如，开发商开发的新建商品房，在房屋竣工后，需要进行不动产首次登记，将该房屋的所有权等权利信息登记在不动产登记簿上，从而使该房屋的产权得以确认和公示。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因此，首次登记可以视作不动产其他类型登记的“前置条件”。只有进行了首次登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人/企业的不动产权证。
总结来说，开发商不动产首次登记是确保新建商品房产权清晰、合法的重要步骤，也是后续办理房屋所有权证的前提条件。