当业主不交物业费时，物业公司可以采取以下对策：
深入了解原因
通过电话询问、上门走访等形式，了解业主拖欠物业费的具体原因。如果业主反映的问题是真实存在的，并且在物业公司的服务能力范围内，物业公司应当积极为业主解决问题，直到业主满意。
加强沟通与解释
建立定期与业主沟通的机制，如季度或半年度业主大会，让业主了解物业公司的服务内容和收费标准。
提供详细的费用明细和计算方式，确保业主明白每一笔费用的来源和用途。
对于业主的疑问和投诉，物业公司应耐心解答和处理，消除业主的疑虑。
提升服务质量
根据业主的反馈，及时改进和提升物业服务水平，如加强安保、改善环境、提高维修效率等。
定期对物业服务进行自我评估，发现问题及时整改，确保服务质量持续提升。
制定合理政策
对于长期按时缴费的业主，可以给予一定的优惠或奖励，如减免部分费用、赠送服务等。
对于逾期未缴费的业主，可以设定合理的滞纳金制度，以督促其尽快缴费。
法律途径
在必要时，物业公司可以寻求法律专业人士的帮助，了解相关法律法规和维权途径。
对于恶意欠费且经多次催缴无效的业主，物业公司可以通过法律途径进行追缴，如提起诉讼或申请强制执行。
社区文化建设
通过组织各类社区活动，如节日庆典、亲子活动、健康讲座等，增强业主对社区的归属感和认同感。
在社区内倡导诚信文化，鼓励业主按时缴费，共同维护社区的良好秩序。
经济援助与分期付款
对于确实存在经济困难的业主，物业公司可以考虑提供一定的经济援助或减免。
对于短期资金周转不灵的业主，可以提供分期付款的方案。
催缴与公示
在解决问题后，如果仍有业主不愿意交纳物业费，物业公司可以发放物业费催缴通知书，给予业主一定的宽限期。
在物业管理区域内的显著位置对拒不交纳物业费的人员名单进行公示，起到警示作用。
司法诉讼
经过上述沟通和催缴后，如果仍有业主逾期不交纳物业服务费，物业公司可以通过司法诉讼的形式解决。根据《物业管理条例》第四十一条和第六十四条的规定，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，要求业主支付物业费并承担违约责任。
防止滥用权力
物业公司不得擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，否则业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。
通过以上措施，物业公司可以有效地应对业主不交物业费的问题，同时维护良好的物业关系，提升业主的满意度和社区的和谐稳定。