商住房与普通住宅有以下主要区别：
贷款问题
商住房贷款首付比例高，通常需要五成，贷款期限最多为10年，且贷款利率通常为基准利率的1.1倍。
普通住宅贷款首付比例低，最低为两成，贷款期限最长为30年，利率在不同银行之间可以享受优惠。
税费问题
商住房不能享受税费优惠政策，二手房交易时税费复杂，包括差额增值税及附加税、差额个税、契税、印花税和土地增值税等。
普通住宅可以享受一定的税费优惠政策，交易相对简单。
户型差异
普通住宅户型多为刚需，80-100平米的两室或三室为主流。
商住房多为小户型或LOFT户型，适合特定人群，但公摊较大。
建筑形式
普通住宅常见建筑形式为板楼，公摊小、人口密度低、私密性好、通透性能优良。
商住房多为塔楼，空间结构灵活、观景性好、更具个性。
产权年限
普通住宅的产权年限为70年。
商住房的产权年限多为40年或50年，因为其土地性质为商业用地或工业用地。
生活成本
商住房的水电费用按照商业标准收取，生活成本较高。
普通住宅的水电费用按照居民标准收取，生活成本较低。
落户问题
商住房较难落户。
普通住宅较易落户。
其他差异
商住房使用权届满后不会自动续期，需要根据相关法律规定进行有偿补偿。
普通住宅使用权届满后一般会自动延续。
综上所述，商住房与普通住宅在贷款、税费、户型、建筑形式、产权年限、生活成本、落户等方面存在显著差异。购房者在选择时应根据自己的实际需求和预算进行权衡。