公寓和住宅的主要区别体现在以下几个方面：
产权性质
公寓的土地性质一般为商业或办公，因此其产权性质也为商业或办公。
住宅的土地性质为住宅，其产权性质也为住宅。
产权年限
公寓的产权年限通常为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅的产权年限为70年。
落户规定
公寓属于商业性质，通常不能落户。但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户，具体政策需根据当地规定。
住宅通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓房使用形式灵活，不但可以用作居住，还可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓的水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅的水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
配套设施
品牌公寓通常包含24小时安保、门禁等完善的配套设施和服务，而普通住宅的配套设施则根据小区不同而有所差异。
居住舒适度
住宅的户型、配套和生活成本更适宜居住，通常为两梯三户或四户，私密性较好。
公寓通常为两梯十户甚至更多，人员较多且杂乱，安全性和私密性相对较差。
采光条件
住宅必须满足日照、采光等相关条件，通常采光条件较好。
公寓的采光条件可能较差，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，阳台也是内阳台。
税费
公寓在购买和出售过程中需要交纳的税费通常比住宅更多一些，例如个税等。
价格与户型
公寓的单价通常较高，且以小面积户型为主，适合单身或年轻人群。
住宅的面积多样，价格相对稳定。
根据以上区别，购房者可以根据自身需求和实际情况来选择适合的房屋类型。如果重视生活便利性和较低的使用成本，可以选择公寓；如果重视长期居住舒适度和落户政策，则住宅是更好的选择。