商品房和住宅房的区别主要体现在以下几个方面：
定义与用途
住宅房：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅等，主要目的是为居民提供住宿。
商品房：是指经有关部门批准，由房产公司开发的，用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物。
产权性质
住宅房：产权一般为70年，适用于居住用途，且享受政府相关政策支持。
商品房：产权一般为40年，适用于商业或居住用途，不享受住宅类的税费优惠。
交易税费
住宅房：契税按照1.5%收取，维修资金按成本价的6%至8%收取。
商品房：契税按照3%收取，维修资金按销售价的2%收取。
使用成本
住宅房：水、电、暖等使用费用按民用价格缴纳。
商品房：水、电、暖等使用费用按商用价格缴纳。
贷款方式
住宅房：购买者可以享受一定金额的公积金贷款，贷款期限较长。
商品房：商业贷款一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款。
落户政策
住宅房：较易落户。
商品房：较难落户。
土地年限
住宅房：土地使用权年限为70年。
商品房：土地使用权年限一般为40年，商业综合楼和公寓式酒店为40年。
公共配套设施
住宅房：通常配备有基本的生活设施，如供水供电、绿化、停车位等。
商品房：除了基本的生活设施外，还可能包括商业设施，如下层为商业网点，上层为住宅。
总结：
商品房和住宅房在定义、用途、产权性质、交易税费、使用成本、贷款方式、落户政策、土地年限和公共配套设施等方面存在明显差异。购买者在购房前应充分了解这些区别，以便做出合适的选择。