房地产内部程序涉及多个阶段和环节，主要包括以下几个方面：
项目获取阶段
市场调研：了解市场需求和供给情况，包括政策环境分析、宏观经济分析、区域分析和客户需求调查。
土地获取：通过招拍挂、合作开发、股权收购或旧改项目等方式获取土地使用权，并进行前期调研和风险评估。
可行性研究：计算总投资、融资方式及利润回报，确保项目符合土地用途及规划要求，并进行风险评估。
立项审批：向相关政府部门提交项目建议书，获取批复文件。
规划设计阶段
初步设计方案：根据土地条件和市场需求，提出初步规划方案，包括建筑规模、功能布局、景观规划等。
施工图设计：完成详细设计，并通过专业审图公司审查，办理建设工程规划许可证。
其他审批：包括人防、消防、防雷等审核，以及办理工程施工许可证。
工程建设阶段
施工组织：组织施工，包括平安、监理等，确保工程质量。
质量监控：进行分项工程质检报告、隐蔽工程验收记录等，确保施工质量符合要求。
费用控制：制定工程款支付计划、配套费及土地款支付计划，控制项目成本。
销售运营阶段
销售策划：根据市场情况制定销售计划，包括营销策略、广告宣传等。
销售执行：实施销售活动，包括客户接待、合同签订、房屋交付等。
售后服务：提供物业管理、维修保养等服务，维护客户关系。
后期管理阶段
物业管理：对项目进行日常管理，包括维修、保养、客户服务等工作。
资产处置：对到期项目进行资产处置，包括出售、出租或转让等。
财务结算：进行项目总结算，包括成本核算、利润分析等。
这些程序相互关联，需要严格按照时间节点和计划执行，以确保项目的顺利进行和成功完成。建议在实际操作中，各阶段应加强沟通和协调，确保信息的及时传递和问题的及时解决。