卖房的主要程序包括以下几个步骤：
选择房产经纪人
通过朋友推荐或面试筛选合适的房产经纪人。
与经验丰富的经纪人合作能够让整个过程更加顺利。
注意不要只选择给出高估价的经纪人，最终的成交价格才是关键。
准备房屋
评估房屋状况，请经纪人评估并提出修缮建议。
必要时可聘请专业检查员发现潜在问题（如漏水、结构损坏等），便于提前修复。
简单翻新（如粉刷墙壁、整理庭院）可以提升吸引力。
估算房屋价值
房产经纪人会通过市场比较分析（CMA）给出价格区间，但最终上市价格由卖家决定。
定价策略非常重要，开价过高可能吓跑买家，开价过低可能损失潜在收益。
挂牌销售
签订经纪人合同，合同中应列明服务条款、佣金比例及挂牌时间。
根据经纪人建议布置房间，必要时可聘请专业Staging公司。
通过MLS（多重上市服务）、社交媒体及公开展示日等渠道推广房屋。
接待潜在买家，保持房屋整洁，随时准备接待看房客户。
收到报价与谈判
当房屋吸引多个买家时，可能会出现竞价情况。
买家可能采取放弃房屋检查、提高报价等策略提高竞争力。
签约
买卖双方签署《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金。
签约时需要卖方产权人到场，如果不能到场需提供委托书。
若房屋为夫妻共同财产，还需提供《配偶同意出售证明》。
审核环节
买方需要进行购房资质审核，卖方需进行房屋核验。
确保产权无误、无抵押等问题，这两个审核步骤可以同时进行。
网签
网签是房地产管理部门强制要求的一步，为杜绝“一房二卖”的风险。
一旦完成网签，同一套房源无法再次生成新合同。
资金
卖家在银行开户，买方将购房款打入该账户，资金会被冻结，待过户完成后解冻并支付给卖方。
缴税、过户
交易双方需在签约30天内到地税局缴纳税款，买方的契税需要到房管局缴纳。
过户需要准备的证件包括身份证明、存量房网签信息表、原始购房或合法票据等。
交房手续
办理产权过户后，卖方需要办理交房手续，将房屋交给买方。
建议：
选择信誉良好的房产经纪人和专业团队，确保交易过程顺利。
在定价和挂牌前，充分了解市场行情，避免定价过高或过低。
在签约和过户过程中，确保所有文件和手续齐全，避免法律风险。