公寓和住宅的主要区别体现在以下几个方面：
产权性质
公寓的土地性质一般为商业或办公，因此其产权性质也为商业或办公。
住宅的土地性质为住宅，其产权性质也为住宅。
产权年限
公寓的产权年限通常为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅的产权年限为70年。
落户规定
公寓属于商业性质，通常不能落户。但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓房使用形式灵活，可以用作居住，还可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓的水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅的水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
配套设施
品牌公寓通常包含24小时安保、门禁等完善的配套设施和服务。
普通住宅的配套设施相对简单，可能不包括这些服务。
安全性
品牌公寓由于有统一的管理和安保措施，对于到陌生城市租房的青年们可能更有安全感。
普通住宅的安全性则依赖于小区自身的安保措施。
贷款利率和首付
贷款购买公寓需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50%，贷款利率相对较高。
贷款购买住宅首付比例通常为20%，但根据地区差异可能有所不同。
税费
公寓的税费通常比住宅更多一些，例如个税等。
户型和价格
公寓的户型通常较小，适合单身或年轻人群，价格相对较高。
住宅的户型多样，价格相对稳定。
其他
公寓的产权证上会明确标注为“公寓”，有助于区分公寓与其他类型的住宅。
在很多地区，公寓不能作为学区房，意味着业主的子女可能无法享受就近入学的政策。
根据以上区别，购房者可以根据自身需求和实际情况选择适合的住宅类型。如果重视生活便利性和较低的使用成本，可以选择住宅；如果需要更高的投资回报或更灵活的使用方式，可以选择公寓。