“工改工”项目，即 工业用地或工业建筑的改造与转型，是随着城市化进程的加快和经济结构的调整，对老旧工业区进行功能更新和空间优化的需求而提出的。这类项目通常涉及将原有的工业设施转变为适合现代服务业、创意产业或居住用途的空间，旨在提升土地的使用效率和城市的整体形象。
“工改工”项目的主要特点包括：
土地性质：
项目必须保留现状工业用地性质，通常为M1工业用地，即用于生产制造的传统工业用地。
功能转变：
项目不仅涉及物理空间的改造，还包括经济、社会和环境的综合考量，可能从传统工业用途转变为研发、办公、创意产业等用途。
政策支持：
政府通常会提供一定的政策支持，如租金补贴、容积率限制等，以鼓励企业进行改造和升级。
产出效率：
项目改造后应达到预定的产出效率、产值能耗、税收等指标，这些指标由属地政府制定。
“工改工”项目的实施步骤通常包括：
规划编制：
依据国土空间规划，编制项目改造方案和规划。
申请审批：
土地使用权人向相关部门提交申请，并经过审批。
施工建设：
按照规划进行施工建设，确保改造后的设施符合预定用途。
验收交付：
项目完成后进行验收，并交付给土地使用权人使用。
通过“工改工”项目，可以有效提升土地利用效率，促进产业升级和城市形象提升，同时也有助于解决土地资源紧缺、利用效率低等问题。