商住楼买卖程序主要包括以下几个步骤：
贷款还清与证件准备
确保住房的贷款已经还清。
准备房产证、契税证明、出让性质的土地证等必要文件。
签订认购书
在选定房产后，与售房代理商或房地产开发商签订认购书，明确房屋的具体位置、面积、价格、房号、预付款、定金及正式签署购房买卖合同的时间。
签署正式房屋买卖合同
按照认购书规定的时间，双方签署正式的《商品房买卖合同》。通常在律师事务所或售楼处、公证处进行，并由律师或专业人士出具见证书或公证书。
办理预售预购登记
在房产预售契约签订后30天内，买卖双方须到房地产管理部门办理预售预购登记手续，并缴纳印花税。
抵押登记手续
如果有银行按揭贷款，购房人需与银行签署房地产抵押贷款合同，并到房地局产权产籍处办理抵押登记手续。
预售转让
在商品房预售契约有效期限内，如果购房人想转让其购置的商品房，需在预售契约上作背书，并在背书签字起15日内到房地局市场处办理预售契约转让手续。
立契过户
房屋竣工核验合格后，房屋交用之日起30日内，开发商和购房人应持买卖契约到市场处和房产交易所办理立契过户手续。买卖双方需缴纳交易手续费，卖方还需向国家缴纳契税。
办理产权证
买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，领取新的《土地使用权证》。
物业交割与资金解冻
完成过户手续后，进行物业交割，并在资金监管账户中的资金解冻。
其他注意事项
在整个交易过程中，买卖双方应确保所有文件的齐全和有效，避免因证件问题导致交易延误或无法完成。
注意交易过程中的各项费用，如契税、交易手续费等，确保按时缴纳。
建议在购买商住楼时，咨询专业的房地产顾问或律师，确保交易过程符合法律规定，避免潜在的法律风险。