首套房和二套房的认定标准通常以家庭为单位，并考虑以下因素：
全款购买与贷款购买
全款购买第一套房后贷款购买另一套房算作首套房。
贷款购买第一套房后，若贷款已结清再贷款购买算作首套房；若贷款未结清则算作二套房。
个人征信与房屋登记
个人征信系统中有贷款记录但房屋登记系统查询不到房产，再贷款购买算作首套房。
个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，再贷款购买算作二套房以上。
婚姻状况
夫妻一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款算作首套房。
夫妻一方婚前使用商业贷款购房，另一方使用公积金贷款购房，婚后共同贷款，若贷款未还清则算作二套房以上。
首付比例与贷款利率
首套房通常享有较低的首付比例和优惠的贷款利率。
二套房首付比例通常不低于40%，且利率不得低于基准利率的1.1倍。
公积金贷款政策
公积金首套房贷款首付比例通常为20%-30%，二套房最多可贷4成。
地方政策差异
不同城市或地区可能有不同的认定标准和优惠政策。
以上信息根据最新发布的政策整理而来，具体政策可能随时间变化，请以当地最新规定为准。