公寓投资价值主要体现在以下几个方面：
租金收益：
公寓作为出租物业，能够为投资者带来稳定的租金收入。尽管一线城市的公寓平均租金回报率约为2%-4%，相对较低，但长期来看，这仍是一个稳定的投资来源。
增值潜力：
尽管公寓价格波动可能不如独立住宅明显，但随着时间的推移，地段、基础设施升级等因素仍可能带来增值空间。据2020年CoreLogic研究，长期来看，公寓的房价上涨率与房价总体趋势保持同步。
生活便利与实用性：
公寓通常位于城市中心，公共交通、购物设施和社区服务一应俱全，对于行动不便的中老年人来说，这种便利性尤为重要。此外，如果公寓附近有优质的学校和幼儿园，对于有子女的家庭来说会更具吸引力，也可能提升房产的长期价值。
未来发展潜力：
关注区域的未来发展规划，如是否有新的商业区、交通枢纽或公共设施的建设计划，这些因素可能在未来提升房产的价值。
总价低、不限购：
公寓的总价较低，且不受限购政策的限制，可以自由购买。这使得公寓成为一种适合投资的选择，尤其是对于初次购房者或需要过渡性住房的人群。
可商可住：
公寓不仅可以用来自住，还可以作为办公场所或注册公司。对于办公要求较低的初创企业来说，公寓是一个非常适合的选择。
增值保值性强：
作为一种特殊的商品，房产除了具备基本的居住功能外，还具有保值和增值的附加价值。购买公寓具有较低的总价和不限购的特点，因此是较优质的投资选择。
市场趋势：
近年来，公寓投资越来越受到人们的关注，它不仅能为投资者提供稳定的租金收入，还有可能实现房产的增值，为投资者带来丰厚的回报。
综上所述，公寓投资具有多方面的优势，包括稳定的租金收益、增值潜力、生活便利性、未来发展潜力、总价低、不限购、可商可住以及增值保值性强等。然而，投资者也需要注意市场环境的变化和潜在的风险，如产权年限较短、交易和居住成本高、人员流动性大等因素。因此，在投资公寓时，建议投资者进行充分的市场调研和风险评估，以确保投资决策的合理性。