外墙漏水责任归属问题主要依据《建设工程质量管理条例》、《民法典》以及物业管理合同的具体内容。以下是可能的责任方及其责任范围：
开发商的责任
保修期内：如果外墙渗水问题是由建筑质量问题引起的，开发商应负责免费维修。
设计或施工问题：如果渗水是由于设计或施工过程中的问题，如防水层未做好或老化，责任应由开发商承担。
材料质量问题：使用劣质防水材料导致渗水的，责任也应由开发商承担。
物业公司的责任
保修期满后：物业公司根据与业主签订的物业管理合同，负责公共部分的维护和保养，包括外墙。如果渗水是由于物业公司维护不当造成的，物业公司应承担相应的维修责任，并可动用公共维修资金进行维修。
公共设施维护：如管道井中的供暖设备，物业公司应尽到维护、保养、小修的责任。
楼上住户的责任
如果外墙渗水是由于楼上住户装修或使用不当导致的，楼上住户应承担相应的赔偿责任。
业主自身的责任
如果外墙渗水是由于业主自身使用或装修不当导致的，业主应自行承担维修责任。
第三人导致的责任
如果外墙渗水是由于第三人原因，如承包商或施工单位的责任，第三人应承担损失赔偿责任。
建议
检查保修状态：首先确认房屋是否仍在保修期内，如果是，则开发商应负责维修。
审查物业管理合同：查看合同中关于公共部分维护和保养的具体条款，确定物业公司责任范围。
收集证据：拍照或录像记录渗水情况，并收集相关证据，以便在需要时主张权利。
及时沟通：发现问题后应及时与物业公司或开发商沟通，协商解决方案。
通过以上分析，可以明确外墙漏水责任的具体归属，并采取相应的措施解决问题。