公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，主要包括以下几点：
产权性质
公寓的土地性质一般为商业或办公，因此其产权性质也为商业或办公。
住宅的土地性质为住宅，其产权性质也为住宅。
产权年限
公寓的产权年限通常为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅的产权年限为70年。
落户规定
公寓属于商业性质，通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓房使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓的水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅的水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
配套设施
品牌公寓通常包含24小时安保、门禁等完善的配套设施和服务。
普通住宅的配套设施相对简单，可能不包括这些服务。
户型设计
公寓的户型面积通常较小，没有特别明显的功能分区，多为带装修的房屋。
普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。
价格与户型
公寓的单价通常较高，且以小面积户型为主，适合单身或年轻人群。
普通住宅的面积多样，价格相对稳定。
税费
公寓在购买和持有过程中可能需要缴纳更多的税费，例如个税等。
普通住宅的税费相对较少。
贷款政策
购买公寓时，银行通常会提高首付比例和利率，增加了购买公寓的经济压力。
购买普通住宅时，贷款政策相对较为宽松。
根据以上区别，购房者可以根据自身需求和实际情况选择适合的房屋类型。如果重视生活舒适度和长期居住价值，且资金允许，优先选择住宅。如果资金有限但需要自住，可以考虑小面积公寓。如果有创业或投资需求，公寓可能更适合。