买公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业或办公，因此公寓的产权性质也为商业或办公。
住宅：土地性质为住宅，因此住宅的产权性质也为住宅。
产权年限
公寓：用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅：用地产权年限为70年。
落户规定
公寓：属于商业性质，通常不能落户。但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户，具体政策需根据当地规定。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓：使用形式灵活，不但可以用作居住，还可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
购房资格
公寓：在大部分城市不受限购限贷政策的影响。
住宅：要受限购限贷和限售的影响。
贷款方式
公寓：购买商务公寓只能使用商业贷款，不能使用公积金贷款。
住宅：购买住宅既可以使用商业贷款，也可以使用公积金贷款。
首付比例和利率
公寓：首付比例通常在50%及以上，贷款利率相对较高。
住宅：首付比例通常为30%（首套），二套为40%~70%，贷款利率相对较低。
税费
公寓：在再次出售时，需要交评估价与原价差额的土地增值税，综合算起来征收至少30%最多60%，再加上5.5%的营业税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的10%以上。
住宅：税费相对较少，具体标准根据房屋面积和当地政策而定。
居住舒适度
公寓：通常为两梯十户甚至更多，人员流动性高，安全性和私密性较差。
住宅：一般为两梯三户或四户，人员较少，私密性和安全性较好。
采光条件
公寓：有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，阳台也是内阳台，采光条件较差。
住宅：大多满足日照、采光等相关条件，采光条件较好。
物业管理
公寓：大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高。
住宅：封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定。
根据以上区别，购房者可以根据自身需求和实际情况选择适合自己的房屋类型。如果重视生活便利性和较低的使用成本，可以选择公寓；如果重视长期居住舒适度和落户政策，可以选择住宅。