内部收益率（IRR）的计算公式有以下几种形式：
IRR = r1 + [（r2 - r1） / （|b| + |c|）] * |b|
其中：
IRR 是内含报酬率
r1 是低贴现率
r2 是高贴现率
|b| 是低贴现率时的财务净现值绝对值
|c| 是高贴现率时的财务净现值绝对值
b 和 c 是选择符号相反且最邻近的两个贴现率。
IRR = a + [（NPVa / （NPVa - NPVb））] * （b - a）
其中：
a 和 b 是折现率，且 a > b
NPVa 是 a 折现率下的净现值
NPVb 是 b 折现率下的净现值。
IRR = A + [a / （a - b）] * （B - A）
其中：
A 是当 NPV 试算为正数时使用的折现率
a 是正的 NPV 的试算值
B 是当 NPV 试算为负数时使用的折现率
b 是负的 NPV 的试算值。
IRR = ∑（Ct / （1 + r）^t） = 0
其中：
NPV 是项目净现值
Ct 是现金流量
r 是 IRR
t 是现金流量发生的时间点。
IRR = i1 + [（i2 - i1） / （|NPV1| + |NPV2|）] * |NPV1|
或者
IRR = i1 + [NPV1 / （NPV1 - NPV2）] * （i2 - i1）
其中：
IRR 是所求的内部收益率
i1 和 i2 是两个使净现值一正一负的贴现率
NPV1 和 NPV2 分别是对应的净现值绝对值。
IRR = 累计总收益 / 累计总投入
其中：
累计总收益包括租金收入、物业升值等
累计总投入包括购房成本、装修费用、税费等
该公式适用于房产投资，通过计算投资的内部收益率来判断投资价值。
建议在实际应用中，选择适合项目特点的公式进行计算，以确保准确性和可靠性。对于常规的财务报表分析，通常使用第一个公式（IRR = r1 + [（r2 - r1） / （|b| + |c|）] * |b|）进行计算。