商业房和住宅房的区别主要体现在以下几个方面：
产权性质
商业房：属于非普通住宅产权，主要用于商业活动，如商铺、写字楼、公寓酒店等。
住宅房：属于普通住宅产权，主要用于居住，包括别墅、公寓、职工家属宿舍等。
土地使用年限
商业房：土地使用年限一般为40年或50年，不能享受住宅用地70年的规定。
住宅房：土地使用年限为70年，到期后自动续期。
交易税费
商业房：契税按3%收取，且可能面临更高的物业税和土地税。
住宅房：契税按1.5%收取，且通常享有更多的税费优惠。
日常生活成本
商业房：水、电、暖等使用费用按照商用价格计算，高于民用价格。
住宅房：水、电、暖等使用费用按照民用价格计算。
设计标准和设计导向
商业房：受朝向、采光、进深等限制较少，适合商业活动需求。
住宅房：要求较高，需满足居住舒适度和安全性标准。
使用限制
商业房：一般不能用于长期居住，适合短期租赁或商业用途。
住宅房：主要用于长期居住，适合家庭和生活需求。
落户和入学
商业房：通常无法落户，也无法享受就近入学等居民待遇。
住宅房：符合一定条件可以落户，并享受周边学校的入学资格。
贷款和融资
商业房：贷款年限一般最多10年，且首付比例较高，贷款利率也较高。
住宅房：贷款年限最多30年，首付比例和贷款利率相对较低。
市场价值和投资回报
商业房：由于能够产生租金收益，投资回报率通常较高，但市场波动较大。
住宅房：主要用于自住，市场价值相对稳定，适合长期投资。
维护成本和舒适度
商业房：使用频率和强度大，维护和管理成本较高，居住环境相对嘈杂。
住宅房：使用频率较低，维护成本较低，居住环境较为安静舒适。
综上所述，商业房和住宅房在产权性质、土地使用年限、交易税费、日常生活成本、设计标准、使用限制、落户入学、贷款融资、市场价值和投资回报、维护成本和舒适度等方面存在显著差异。购房者在选择时应根据自身需求和预算进行综合考虑。