小产权房,也称为“乡产权房”,是指 在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证。这类房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局也无法备案,所谓产权证也不具备法律效力。
小产权房主要有以下几种类型:
在集体建设用地上建成的 ,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。在集体企业用地或者占用耕地违法建设的
房子。
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。
购买小产权房存在以下风险和问题:
没有法律效力:
小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发,因此不具备法律效力,购房合同在国土房管局也无法备案。
无法办理抵押贷款:
由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,无法办理抵押贷款。
拆迁风险:
小产权房没有国家承认的产权,如遇拆迁,购房者的权益无法得到保障。
转让受限:
小产权房只能由本村的村民购买居住,外村农民不能购买,且即使村民出售小产权房后,也不得再获批宅基地。
综上所述,小产权房虽然价格较低,但存在诸多法律风险和产权问题,建议谨慎购买。