养老地产的运营模式主要包括以下几种：
直接销售模式
直接销售产权：企业通过直接出售养老项目的产权来回收资金。这种方式适用于土地性质非医疗卫生用地或政府未规定必须持有的情况。例如，北京的东方太阳城项目通过配建综合性医院和养老服务设施，以养老房的名义销售产权，提升销售速度并实现溢价。
定向销售：房源仅销售给老年客户，如台湾长庚养生文化村，要求购买人年满60岁且健康状况合格，购买的产权不可继承，只能捐赠给乡里。
租售结合模式
出租+销售综合模式：企业通过出租养老公寓、运营养老设备和配套设施，同时出售养老住宅来实现收益。这种模式可以快速回笼资金，并通过持续运营实现养老地产的循环发展。例如，通过养老住宅销售、养老公寓出租和养老配套持有经营，形成综合性的项目盈利体系。
美国模式
开发商、投资方与运营商互相分离：在这种模式下，开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益被分离，投资风险、经营风险和市场风险也被分拆。这种模式在美国较为常见。
国内盈利模式
销售模式：通过出售产权获得收益，是目前国内养老地产的主要盈利方式之一。
服务盈利：利用养老人群的需求，提供护理等服务以获取收益。
设施盈利：通过配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，从而获取收益。
社群盈利：社区成熟后，形成老年人群的文化、社交集聚效应，提升地产价值。
量身定制盈利：细分市场，研究老年人的活动规律，提供有针对性的服务和管理体系，从而提升价值。
其他模式
本地出售型社区模式：以老年住宅为主体，注重社区环境和养老配套设置的完善，主要通过住宅出售获得收益。
异地出售型社区模式：结合养老养生与度假旅游，依靠住宅产品出售盈利，通常位于环境和自然资源优良的地区。
养老房产金融组合型社区模式：结合金融手段，通过房产金融组合实现盈利。
嵌入式养老
单体养老机构：专门的养老院或老年公寓，由专业养老机构负责运营，可以采取出租或会员制形式。
社区养老
依托社区公共资源：由社区服务机构为生活自理能力较弱或没有与子女共同居住的老人提供托老服务。
这些模式各有优缺点，企业可以根据自身情况和市场需求选择合适的模式进行运营。同时，随着市场环境的变化和技术的进步，养老地产的运营模式也在不断创新和发展。