商铺投资回报率的计算方法主要包括以下几种：
租金推算法
适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：年租金收入 = （税后月租金 - 每月物业管理费） × 12，年投资收益率 = 年租金收入 ÷ 购买商铺总价。
贷款投资收益计算法
适用于有贷款的投资。
计算公式为：年租金收入 = （税后月租金 - 按揭月供款 - 每月物业管理费） × 12，投资回报年限 = （首期房款 + 按揭贷款） ÷ 年租金收入。
内部收益率法
这种方法理论上最全面，但预估较多，可能影响准确性。
计算公式为：累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）。
简易评估法
如果该物业的年收益 × 15年 = 铺产购买价，则认为该物业物有所值。
租金回报率计算法
公式：租金回报率 = （税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）。
租金回报率分析法
公式：租金回报率 = （税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买商铺总价。
建议
选择合适的计算方法：根据是否有贷款、投资期限、以及是否需要全面评估投资回报率等因素，选择最适合的计算方法。
考虑所有成本：在计算投资回报率时，务必考虑所有相关成本，包括物业管理费、保险费、契税、大修基金等。
注意未来租金的不确定性：内部收益率法虽然考虑了资金的时间成本，但未来租金的涨跌是不确定的，因此投资者应谨慎评估风险。