退房程序一般包括以下几个步骤：
发出退房通知
购房人可以通过挂号信、传真或电话等方式向开发商发出退房通知。
通知中应明确退房原因及期望的退房时间。
协商与解除
如果购房人满足合同约定的退房条件，建议先与开发商进行协商，以省去诉讼费用。
协商过程中，开发商可能会提出补偿条件，业主可根据自身情况决定是否接受退房要求或在开发商协助下办理退房手续。
办理退房手续
发出退房通知后，开发商应在15日内办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，并将购房款返还给购房人。
需要办理的具体手续包括：
解除与贷款银行的合同。
办理公积金管理机构或贷款银行的还款手续。
退还已支付的首付款、税费等。
支付违约金与费用
如果因开发商的责任导致退房，开发商应承担由此产生的经济损失，包括贷款利息、首付款的存款利息等。
如果因购房者贷款申请未批准或合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房，开发商无需承担赔偿责任。
法律依据
《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
《民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
建议
在退房前，务必仔细阅读购房合同，了解退房条件和流程。
尽量与开发商进行友好协商，以减少不必要的法律纠纷和费用。
如果协商无果，可以考虑通过法律途径解决退房问题，注意诉讼时效为3年。