商铺投资回报率的计算方法主要包括以下几种：
租金推算法
适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式：年租金收入 = （税后月租金 - 每月物业管理费） × 12
年投资收益率 = 年租金收入 ÷ 购买商铺总价
贷款投资收益计算法
适用于有贷款的投资。
计算公式：年租金收入 = （税后月租金 - 按揭月供款 - 每月物业管理费） × 12
投资回报年限 = （首期房款 + 按揭贷款） ÷ 年租金收入
内部收益率法（IRR）
理论上最全面，但预估较多，可能影响准确性。
计算公式：累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）
租金回报率计算法
公式：租金回报率 = （税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期铺款 + 期铺时间内的按揭款）
租金回报率分析法
公式：租金回报率 = （税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买铺总价
简易评估法
如果该物业的年收益 × 15年 = 铺产购买价，则认为该物业物有所值
建议
选择合适的方法：根据投资的具体情况（如有无贷款、投资期限等）选择合适的计算方法。
综合考虑：在计算投资回报率时，应综合考虑租金、贷款、物业管理费、保险费等所有相关成本。
注意未来变化：投资回报率是基于当前数据计算的，未来租金和市场情况的变化可能会影响实际收益。
通过以上方法，投资者可以更全面地评估商铺投资的回报情况，从而做出更为明智的投资决策。